Кто открывает эскроу счет застройщик или дольщик по 214 ФЗ
Эскроу-счет — это особый вид аккредитива, который открывает застройщик проекта в одном из 96 банков (официальный список), получивших специальные разрешения от Центробанка. Средства с этого счета недоступны никому, ни банку, ни застройщику, ни дольщику.
Они служат гарантией того, что проект будет реализован, и только после сдачи этапа (очереди) или всего проекта по декларации застройщик сможет их получить.
Содержание
- Где застройщик будет брать деньги на строительство?
- Может ли дольщик сам выбрать банк для размещения средств на эскроу-счете?
- Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом?
- Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?
- Что будет, если обанкротится банк — держатель эскроу?
- Можно или использовать материнский капитал по новому ДДУ?
- Можно ли получить ипотеку в другом банке?
- Не будет ли проблем с переуступкой прав до новому ДДУ?
- Почему некоторые застройщики продают квартиры без эскроу-счетов?
Где застройщик будет брать деньги на строительство?
Вариантов несколько, и каждый из них по-своему эффективен.
Кредит выдает тот же банк, где открыты эскроу-счета. Он же получает право контролировать весь процесс и требовать от застройщика соблюдения порядка использования денег, так как кредит целевой, проектный.
Застройщик может использовать не на строительство только 10 % от выделенных средств. При этом банк вправе разделить финансирование на транши по этапам, чтобы еще жестче контролировать расходы.
Финансирует строительство девелопер проекта, который и создает компанию-застройщика. Но обязанность открытия эскроу-счета остается, если застройщик намерен продавать квартиры по ДДУ.
Строительство ведется на собственные средства, продажи происходят на основании положений ГК РФ, поэтому застройщик продает квартиры либо за полную стоимость либо в рассрочку, но он не может привлекать средства покупателей на строительство.
Никто не отменял строительство по схеме ЖСК, но она тоже не дает надежной гарантии сохранности средств.
С учетом последних изменений в схеме долевого строительства можно сказать, что именно она теперь дает максимум уверенности в том, что проект будет реализован, а деньги не пропадут. Почему? — читайте дальше.
Может ли дольщик сам выбрать банк для размещения средств на эскроу-счете?
Нет, этот вид счетов может открыть банк, кредитующий проект. Таким образом создаются условия для обязательного участия банков в долевом строительстве — впоследствии это станет основой для полного проектного финансирования. Что делать покупателю? — либо принимать условие, либо искать другую новостройку.
Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом?
Деньги с эскроу-счета вернутся дольщикам. Этот механизм работает и для случаев, когда нарушены указанные в договоре долевого участия сроки строительства.
Бесконечно оттягивать сдачу объекта не получится, уйти с деньгами в банкротство тоже невозможно — деньги не вывести. Банк не даст покоя застройщику, поскольку в проект уже вложены кредитные средства.
А у банка гораздо больше средств воздействия, чем у дольщиков.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета дольщику?
Просто так, без веских оснований — нет. Возврат осуществляется только при срыве проекта или нарушении застройщиком условий договора. Дольщик должен привести веские причины, чтобы расторгнуть договор по ДДУ и вывести свои вложенные деньги.
Что будет, если обанкротится банк — держатель эскроу?
Механизм гарантий для дольщиков доведен почти до совершенства — при проблемах у банка, который, кстати, тоже не может распоряжаться средствами на эскроу-счете, деньги вернет государственное Агентство по страхованию вкладов. Вернет полностью, если сумма не превышает 10 миллионов рублей.
Таким образом максимальной защитой обеспечивают дольщиков в эконом-классе и в категории новостроек «комфорт», то есть в массовом сегменте, где больше всего покупателей, для которых эта покупка весьма серьезна. Гарантия распространяется и на тех, кто вложил средства в несколько новостроек — по каждому проекту максимальная сумма составляет 10 миллионов рублей.
Можно или использовать материнский капитал по новому ДДУ?
Да, можно. Средства материнского капитала будут переведены на эскроу-счет после заключения и регистрации ДДУ в Росреестре.
Это тоже новая степень защиты дольщика — пока нет регистрации договора, возможны двойные продажи. Поэтому деньги переводятся только после завершения этой процедуры, а сам дольщик может проверить регистрацию на сайте Росреетра (официальная страница).
Можно ли получить ипотеку в другом банке?
Да, дольщик вправе сам выбрать банк для ипотечного кредитования. Это не обязательно тот банк, где открыты эскроу-счета. Перевод средств по ипотеке будет производиться на эти счета, но опять же, при условии, что договор долевого участия зарегистрирован.
Не будет ли проблем с переуступкой прав до новому ДДУ?
Механизм переуступки прав на квартиру в новостройке остается прежним. Как и раньше, нужно согласие застройщика, что обычно прописано в ДДУ.
Как и раньше, требуется согласие банка-кредитора по ипотеке, но теперь необходимо согласовать действия с банком-кредитором проекта. Средства с эскроу-счета будут возвращены первому дольщику, а второй внесет их по переоформленному договору.
Почему некоторые застройщики продают квартиры без эскроу-счетов?
В новой редакции 214-ФЗ сделаны временные исключения. Не использовать эскроу-счета вправе застройщики, у которых уже готово 30 % от общего объема проекта.
Как это узнать? — компания должна предъявить покупателю письмо (заключение комиссии, экспертизы), в котором сказано, что проект соответствует критериям применения старой схемы ДДУ. Кроме готовности проекта есть один критерий — продано уже более 10 % квартир.
Для того, чтобы получить заключения о степени готовности проекта, у застройщиков есть три месяца.
Загрузка...